Покупка недвижимости за рубежом…

Двадцать лет назад об этом задумывались только олигархи, десять – просто богатые люди, а сегодня, особенно после кризиса, когда цены на зарубежную недвижимость «ухнули» вниз, подобные мысли уже посещают наш немногочисленный средний класс. Действительно, когда цены за квадратный метр зарубежного жилья на первичном рынке начинаются от 300 евро за квадратный метр, впору задуматься. Особенно, когда эту недвижимость за рубежом можно использовать как инвестиционный инструмент, и получать стабильные дивиденды.

Многие, тем не менее, при наличии большого желания вложить «кровно заработанные» в покупку недвижимости за рубежом, весьма слабо себе представляют сам процесс. Ведь мало просто купить, хоть и не совсем понятно, что, где и как, так ведь еще нужно содержать: искать арендаторов, собирать арендную плату, оплачивать счета по коммунальным услугам и налогам, поддерживать в исправном, презентабельном состоянии. Однако начнем по порядку, и ответим на основные вопросы.

Сколько дохода приносит инвестирование в недвижимость за рубежом?

Доходность зависит от многих факторов, однако отличным считается доход в размере 10-12% от стоимости приобретения недвижимости в год, и выше. Означает ли это, что, купив квартирку, скажем, на курорте в Болгарии за 30 тысяч евро, вы будете каждый месяц ходить в банк и гарантированно снимать, как минимум, по €250? Абсолютно нет! Доходность от инвестиций в недвижимость за рубежом определяется из двух составляющих: дохода от аренды и ежегодного удорожания цен на недвижимость. Также, при определении доходности, не принимаются во внимание налоговые платежи, коммунальные платежи, вознаграждение управляющей компании и другие сопутствующие расходы на содержание жилья.

Где лучше покупать недвижимость?

Там, где люди хотят жить. Там, куда люди ездят отдыхать. Там, где наблюдается экономический рост. Вообще, лучшим индикатором для людей, желающих вложить деньги в покупку недвижимости за рубежом, является поведение крупных Британских девелоперов. У них просто отлично получается угадывать (или рассчитывать?) лучшие места для инвестиций такого рода. А посему, куда они – туда и мы, и, соответственно, наоборот. В настоящий момент, отличными странами для инвестиций в приобретение недвижимости являются: Болгария, Кипр, Австрия.

Какую недвижимость лучше покупать: квартиру или дом?

Зависит исключительно от вашего желания и бюджета. Если покупаете дом, то лучше приобретать его в комплексе или поселении, где благоустройством и обслуживанием уже занимается управляющая компания, – у вас с плеч спадут многие заботы о его содержании.

Лучше покупать на первичном или вторичном рынке?

Наиболее выгодным приобретением недвижимости за рубежом будет являться договор долевого участия постройки квартиры или дома. Уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье будет стоить дороже на 5-15%, и выше. Кроме того, выгодное с инвестиционной точки зрения жилье – студии, маленькие квартиры, или шале, как правило, к моменту завершения строительства уже давно «разобрано» более предприимчивыми инвесторами. Самое главное – заключить договор с надежным и проверенным временем застройщиком, ведь «кидают» не только в России.

Сколько денег необходимо иметь для покупки недвижимости за рубежом?

Этот вопрос может кому-то показаться странным, но он вполне обоснован. Если вы планируете заключить договор с застройщиком на стадии проекта общей стоимостью, например, 40000 евро, то вам, скорее всего, придется выложить от 1 до 4 тысяч евро на стадии резервирования, еще порядка 20% от общей стоимости при подписании контракта (как правило, в течение месяца после резервирования). Остальное – как договоритесь: можно платить остаток ежемесячно в течение года или двух, можно 3-4 платежами на разных стадиях строительства – здесь все зависит от ваших способностей вести переговоры.

Если вы покупаете готовое жилье, то всю сумму необходимо иметь на момент подписания договора купли-продажи. К стоимости недвижимости необходимо прибавить 5-10%, которые пойдут на оплату налогов, титула, а также услуг нотариуса, риэлтора и юриста.

Еще один важный момент – обустройство жилья. Квартиры и дома за рубежом, как правило, продаются с завершенной внутренней отделкой и оборудованными ванной комнатой и кухней, однако из этого правила бывают исключения. Поэтому, во-первых, уточните этот момент с застройщиком, а во-вторых, приготовьте 10-20% от стоимости недвижимости на приобретение мебели. Как правило, меблировку можно заказать в строительной организации или управляющей компании. Также, вполне возможно, что вам придется выехать в страну, где вы планируете приобрести недвижимость для рекогносцировки местности, либо для подписания документов.

Из всего этого следует одно «золотое» правило: при планировании расходов на приобретение недвижимости за рубежом смело прибавляйте к стоимости жилья порядка 30% на вышеуказанные расходы, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

Можно ли приобрести жилье в кредит?

Все зависит от страны, где вы приобретаете жилье. Если ипотеку и можно получить, то, как правило, только на сданное в эксплуатацию жилье и при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 40% от стоимости приобретаемой недвижимости. Однако сильно рассчитывать на получение кредита не стоит.

Как сдавать жилье в аренду?

Для сдачи жилья в аренду, равно как и для оплаты счетов, поддержания жилья в презентабельном состоянии, уборки, и так далее, вам понадобится агент или поверенный. В этой роли может выступать девелоперская компания (та, что построила ваш дом или квартиру), управляющая компания (та, что убирает территорию, меняет лампочки в подъезде дома), либо агентство по недвижимости. Вопрос о выборе агента и его вознаграждении необходимо поднимать перед покупкой недвижимости за рубежом. Как правило, крупные застройщики берут эту функцию на себя.

Каковы расходы, связанные с владением недвижимости за рубежом?

Вам, как владельцу квартиры или дома, придется нести следующие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту.

Налоги на недвижимость могут быть как чисто символическими, так и «черными дырами» в вашем кошельке – все зависит от страны и района, где находится ваша недвижимость.

Коммунальные платежи, как правило, сопоставимы с платежами в России – более высокие цены на энергоносители компенсируются новыми сберегающими технологиями. При сдаче жилья внаем на длительный срок (от 3-х месяцев), коммунальные платежи оплачивает арендатор, в противном случае, бремя таких расходов обычно ложится на владельца недвижимости. Однако стоит отметить, что краткосрочная аренда всегда дороже долгосрочной, посему разница в цене с лихвой компенсирует ваши расходы.

Размер счета управляющей компании начинается где-то от 7 евро за квадратный метр в год и может спокойно перешагивать планку в 30 евро/м2. Здесь все зависит от страны и количества услуг, предоставляемых такой компанией. В такие услуги обычно входит благоустройство территории, коммунальные платежи в части зон общего пользования, услуги консьержа и охраны, уборка зон общего пользования, уход за бассейном, спортзалом, и так далее. Управляющие компании, по вашему запросу, могут производить уборку и необходимый ремонт вашего жилья за дополнительную плату.

Оплата агентского вознаграждения за сдачу вашей недвижимости в аренду может колебаться от 10 до 50% от арендной платы – здесь все зависит от страны, района, длительности аренды, типа недвижимости, и многих других факторов.

Страхование недвижимости – обычно процедура необязательная, но желательная. Помните: недвижимость за рубежом для подавляющего большинства людей – покупка затратная и серьезная, поэтому страховать ее имеет смысл, мало ли что может случиться.

Что касается налогов на доходы, то их вы будете платить с доходов, полученных от аренды жилья. Причем, в зависимости от налогового законодательства той страны, где вы приобрели недвижимость, и от наличия соглашений с Россией касательно двойного налогообложения, вы можете платить налоги, как за рубежом, так и России.

Все вышеуказанные расходы, связанные с содержанием недвижимости за рубежом, могут, как и радовать вас своей незначительностью, так и становиться причиной нервного тика каждый раз, как вам придется их оплачивать.

Несмотря на тот факт, что мысль о покупке недвижимости за рубежом может ввести вас в состояние легкой эйфории, подстегиваемой трепетным ожиданием скорых «барышей», необходимо помнить, что это – серьезная инвестиция. А любая инвестиционная деятельность влечет за собой определенные риски, которые никем и никак не застрахованы. Несмотря на то, что приобретение недвижимости является одним из наилучших инструментов долгосрочного инвестирования, при покупке жилья за рубежом помните старую русскую поговорку «Семь раз отмерь, один раз отрежь».

Валерий Мещеряков, специально для RuHow.org